Эд хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх эрх

Монгол улсын иргэд хөрөнгө оруулалтын эрхийн бичгээр ижил гарааны зарчмаар хамрагдаж, хувийн өмчийн анхны хуримтлал бий болов. Уг бичгийг 1,9 сая хүнд олгож, өмч хувьчлалын эхний шатыг 1990 ээд оны дундуур дуусгаж, дараа нь хоёр дахь шат болох үнэт цаасны зах зээлийг нээжээ. Өдгөө 1,2 сая хүн хөрөнгийн биржээр дамжуулан 470 гаруй компанийн хувьцаа эзэмшигч болжээ. Хувийн аж ахуй эрхэлж, өөртөө хөдөлмөрлөн үр дүнг нь өмчлөх болов.
Сүүлийн 10 жилд бүгд 960 гаруй улсын мэдлийн жижиг, том үйлдвэр болон аж ахуйн байгууллагын мал, мөн орон сууц орохгүйгээр хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө нийтдээ 49820,0 сая төгрөгийн хөрөнгийг хувьчлан Монгол Улсын болон гадаадын иргэн, хувийн, хамтарсан болоод дагнасан аж ахуйн нэгжид зохих үнээр нь өгсөн байна.
Статистикийн мэдээгээр иргэд банкинд 1992 онд нийтдээ 2783,3 сая төгрөг хадгалуулж байсан бол 1995 онд 36818,0 саяд хүрч 13,2 дахин, 1999 онд 45052,3 сая төгрөг, 2000 онд 86367,9 сая төгрөгт хүрч 1995 оныхоос 2,3 дахин өссөн байна.
Орон сууц хувьчлах тухай хуулийн заалтыг үндэслэн орон сууц хувьчлах ажлыг 1997-оос 2000 оны хооронд эрчимтэй зохион байгуулж, төрийн өмчийн 84,0 мянган орон сууцнаас 81,0 мянган орон сууцыг буюу нийт орон сууцны 96,4 хувийг иргэдэд үндсэнд нь үнэгүй хувьчилсан байна. Өөрөөр хэлбэл, 300,0 тэрбум төгрөгийн орон сууцыг иргэдэд үнэгүй хувьчилсан гэсэн үг юм. Эдгээр хувьчлагдсан сууцнаас Үл хөдлөх эд хөрөнгийн газрын мэдээгээр төрөөс хувьчлагдсан нийт сууцны 89,3 орчим хувь нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэгдэж баталгаажсан байна.
Харин төмөр замын байгууллагад ажиллагсад орон сууцаа хувьчилж авч чадаагүй байгаа нь иргэд тэгш эрхтэй байх зарчимтай зөрчилдөж байна /Эдийн засгийн эрхийн судалгааны тусгай багийн тайлан 2001 он/.
Дээрх тоо баримтаас иргэд үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгөтэй болох үйл явц богино хугацаанд ихээхэн эрчимжсэн гэж үзэхээр байна.
3.1.2. Монгол Улсын иргэн үл хөдлөх, хувийн аж ахуй эрхлэх эрхээ баталгаатай эдлэх нь газар өмчлөх, эзэмших явдлаас ихээхэн хамааралтай байна.
Үндсэн хуулийн зургадугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт Бэлчээр, нийтийн эдэлбэрийн ба тусгай хэрэгцээнийхээс бусад газрыг зөвхөн Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлж болно гэж заасан юм. Энэ нь иргэд хамгийн найдвартай, үнэ цэнэтэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй болж, аж ахуй эрхлэх үндэс боломж олгож байгаа хэрэг мөн боловч одоо хүртэл газар хувьчлах асуудлыг шийдвэрлэж чадаагүй маргаантай асуудлын нэг болсоор байна. Хэдий тиим ч иргэд ашигтай байрлал бүхий газрыг эзэмших эрх олж аваад өөрийн өмч мэтээр тухайн газраа өндөр үнэ хүргэж, бусдад худалдах явдал нилээд газар авчээ. Сонин, хэвлэл, радиогоор зөвшөөрөлтэй газар худалдах тухай зарлах нь жирийн үзэгдэл болсон байна. Энэ нь газрыг өмчлүүлэх хууль гарахаас өмнө иргэд байгууллага эзэмшилд буй газраа өөрийн өмч мэтээр захиран зарцуулж эхэлснийг нотолж байгаа бөгөөд иргэдэд газар өмчлүүлэх тухай эрх зүйн зохицуулалтыг бий болгох явдал хойшлуулшгүй болсныг харуулж байна.
Иргэд, аж ахуйн нэгжийн газар эзэмших асуудал Нийслэлийн хэмжээнд маш хүндрэлтэй байна.
Газрын тухай хуулийн 22,23 дугаар зүйлд зааснаар Нийслэлийн Засаг дарга нь дүүргийн Засаг даргын саналыг харгалзан Нийслэлийн хөгжилд чухал ажил үйлдвэрлэл эрхлэх иргэн, аж ахуйн нэгж байгууллагад газар ашиглуулах талаар шийдвэр гаргах, мөн дүүргийн Засаг дарга нь аж ахуйн нэгж байгууллагад газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах тухай шийдвэр гаргах эрхтэй. Хуулийн заалт хоёрдмол утгатай байгаагаас гадна төрийн өмчийн газрын эзэмшлийг улс, нийслэл, дүүрэг, аймаг, сумаар зааглан зохион байгуулаагүйгээс газар эзэмшүүлэх шийдвэр гаргах талаар өрсөлдөөн гарч, шат дамжлага хүнд суртлын саад тотгор их болжээ. Нийслэлийн хэмжээнд тогтоосон журмаар бол Улаанбаатарт газар эзэмшихийн тулд 8 шат дамжлага дамжиж, наад зах нь 6 сараас доошгүй хугацаа зарцуулагддаг байна. Ингэж газар эзэмших эрх олсны дараа барилга барьж, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулах хүртэл бас цөөнгүй дамжлагаар орж, хянуулж, зөвшөөрөл авдаг.
Газрыг эзэмшилд олгох ажлын үө шат (дараалал )
ГАЗАР ЭЗЭМШИХ ХҮСЭЛТ ГАРГАХ /Нийслэлийн Засаг даргын дэргэдэх ХБГХ-ны газарт/
АРХИТКТОР, ГАЗАР ЗОХИОН БАЙГУУЛАГЧ НАР СУДАЛГАА ХИЙХ /Хотын ерөнхий болон хэсэгчилсэн төлөвлөгөөтэи уялдуулан судална/
САНАЛ БОЛОВСРУУЛАХ /Газар олголтын схем зураг бэлтгэж, хэлтсийн 7 мэргэжилтний зөвшөөрөл авч, техникийн зөвлөлийн хуралд оруулахаар бэлтгэх/
ТЕХНИКИЙН ЗӨВЛӨЛИЙН ХУРЛААР ХЭЛЭЛЦҮҮЛЭХ /Энэ хурлын үеэр ДШСГ, ЦШСГ, УСАГ, РСГ, ОСНААГ, БОЭХГ, ЭМХА, ГТТГ-уудын ерөнхий инженерийн санал авна/
МЭРГЭЖЛИЙН КОМИССЫН ХУРЛААР ХЭЛЭЛЦҮҮЛЖ ДҮГНЭЛТ ГАРГАХ /Хот байгуулалт, газар зохион байгуулалтын Комиссын 17 гишүүний санал авч протоколд тэмдэглэнэ/
ЗАСАГ ДАРГЫН ТАМГЫН ГАЗАРТ МАТЕРИАЛЫГ ХҮРГҮҮЛЭХ НИЙСЛЭЛИЙН ЗАСАГ ДАРГЫН ЗАХИРАМЖ ГАРГУУЛАХ /Байршил тогтоож газар олгох эрх олгоно/
ХОТЫН ЕРӨНХИЙ АРХИТЕКТОРЫН МЭДЭГДЭЛ, ДҮҮРЭГ ХАРИУЦСАН АРХИТЕКТОРААС АРХИТЕКТУР ТӨЛӨВЛӨЛТИЙН ДААЛГАВАР АВАХ
ДҮҮРЭГ ХАРИУЦСАН ГАЗАР ЗОХИОН БАЙГУУЛАГЧ, ТӨЛБӨРИЙН БАЙЦААГЧ НАРТАЙ ГАЗАР АШИГЛАЛТЫН ГЭРЭЭ ХИЙЖ, ТӨЛБӨРӨӨ ТУШААЖ, ГЭРЧИЛГЭЭ АВАХ ОБЪЕКТ БАРИХ / Зураг төслийг эскизийн шатанд батлуулах, техникийн нөхцөл авах, ажлын зураг боловсруулах, холбогдох мэргэжлийн байгууллагатай зөвшилцөх, экспертизийн дүгнэлт гаргуулах, барилга угсралтын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл авах, улаан шугам тавих, барилга барих, ашиглалтад хүлээн авах комисст үзүүлэх, зөвшөөрөл авах/
ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨӨ БҮРТГҮҮЛЭХ
Газар эзэмших, ашиглах зөвшөөрөл олгох ажиллагааны олон шат дамжлага аймаг, орон нутагт ч мөн адил байна. Нийслэлийн Засаг даргын дэргэдэх Хот байгуулалт, газрын харилцааны газар нь 1998-2000 онд иргэд, аж ахуйн нэгжээс газар эзэмшлийн холбогдолтой 11670 өргөдөл хүлээн авч 660 өргөдөл буюу 7 хувийг нь шийдвэрлэж, бусдыг хэрхсэн нь тодорхой бүртгэлгүй байсан ба тэдгээр өргөдөл , хүсэлтийг 60-354 хоногийн хугацаанд шийдвэрлэж хуулийн хугацааг ихээр хэтрүүлж байжээ. Цаг тухайд нь шийдвэрлэгддэггүйгээс барилга байгууламж зөвшөөрөлгүйгээр барих явдал хавтгайрч, 123 барилга байгууламж баригдсан гэсэн тоо байна /Эдийн засгийн эрхийн судалгааны багийн тайлан 2001 он/.
Газар олгох тухай дүүргийн Засаг даргын шийдвэрийг Нийслэлийн Засаг дарга хүчингүй болгох, дараагийн Засаг дарга нь өмнөхийнхөө олон жилээр олгосон зөвшөөрлийг хүчингүй болгох зэргээр иргэдийг ноцтой хохироож байна. Энэ мэтээс шалтгаалан иргэд газар эзэмшлийн гэрээ байгуулахаас зайлсхийх болжээ. Иймд Газрын харилцааны эрх зүйн зохицуулалтыг нарийсгаж, иргэдийн эрхийг хамгаалах шаардлага нэмэгдэж байна.
3.1.3. Сүүлийн үед нийслэлчүүдийн дунд ялангуяа ТҮЦ эрхэлж буй дунд ба түүнээс доош амьжиргаатай өрхүүдийн дунд сэтгэл түгшээсэн нэг явдал гарч байгаа нь дүүргүүдийн Засаг дарга нарын шийдвэрээр ТҮЦ-ийг албадан буулгах ажил компаничлан явуулах болсон явдал юм.
Төрийн захиргааны байгууллага олон шат дамжлагыг дамжуулан ТҮЦ ажиллуулах зөвшөөрлийг олгосон атлаа сүүлийн үед Дүүргийн Засаг дарга шийдвэр гаргаж, жижиг бизнес эрхлэгчдийн ТҮЦ-ийг албадан буулгах компани дэгдээсэн нь нэг талаас хувийн өмчийн эрхийг илт зөрчиж нөгөө талаас төр зайлшгүй шаардлагаар иргэний өмчийг шилжүүлэхэд хүрсэн бол холбогдох зардлыг нөхөн олгох Үндсэн хуулийн заалтыг үл хайхарсан ажиллагаа болжээ гэж үзэх үндэстэй.
Хууль тогтоомжоор хувийн өмчийн эд хөрөнгийг хураан авч, улсын орлогод оруулах, шийдвэр гаргах эрхийг цөөнгүй байгууллага, албан тушаалтанд олгосон нь ноцтой зөрчлүүдэд хүргэж байна.
Хувийн өмчийн эд хөрөнгийг хурааж, улсын орлогод оруулж буй байдлыг судлахад дараахь зөрчил дутагдал илэрч байна. Гааль, албан татвар зэрэг захиргааны хяналтын байгууллага зөрчил илрүүлж торгууль төлбөр тавьсан орлогынхоо зохих хувийг өөртөө
үлдээх журам тогтоосон нь хууль биелүүлэх хөшүүрэг болохоосоо хүний эрхэд халдахад түлхсэн хөшүүрэг болж байна.Эрүүгийн хуулийн 172-1 дугаар зүйлд их хэмжээний эд зүйл, валют, валютын үнэт зүйл, эрдсийг хууль бусаар хил нэвтрүүлсэн бол уг эд зүйлийг хурааж эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэхээр заажээ. Энэ зүйл ангиар ихэвчлэн спирт, ноолуур, тарваганы арьс, машин зэрэг эд юм гаргах буюу оруулах гэсэн бөгөөд татвар төлөх тусгай зөвшөөрөл авахаас зайлсхийсэн хүмүүс өртдөг байна. Шүүхээс сүүлийн 5 жилд/1996-2000 онд/ял шийтгүүлсэн 478 хүнд эд хөрөнгийг нь хураах нэмэгдэл ял хэрэглэсэн байна. Зарим иргэд олон арван сая төгрөгний түүхий эд бараа хураалгаж, их хэмжээгээр хохирол хүлээж байна.
Эрүүгийн хуулийн 32 дугаар зүйлд Гэмт үйлдлийн улмаас бий болгосон эд зүйл , түүнчлэн гэмт хэрэг үйлдэхэд хэрэглэсэн зэвсэг хэрэгсэл, гэмт үйлдлийн улмаас олсон ашиг тэдгээртэй адилтган үзэх бусад эд зүйлийг үнэ төлбөргүйгээр албадан гаргуулж улсын орлогод оруулахыг эд хөрөнгө хураах гэнэ гэж заасан.
Шүүх дээр дурьдсан зүйлийг хураахдаа энэ зүйлийг баримталдаг бөгөөд өөрсдийн хүч хөдөлмөрөөр шударгаар олж авсан эд зүйл нь Эрүүгийн хуулийн 32 дугаар зүйлд хамаарах ёсгүй.
Иргэний хуулийн 134-р зүйлийн эрх зүйн зөрчил гаргасан этгээдийн эд хөрөнгийг хураана гэсэн заалт ч хэт ерөнхий, агуулгын хувьд дэндүү хавтгайруулсан шинжтэй байна.
Захиргааны журмаар эд хөрөнгө хураах явдал нэлээд байгаа нь иргэдийн эрх зөрчигдөх нэг шалтгаан болдог байна.
Эдгээр байдалд дүгнэлт хийж хувийн өмчийн эд юмсыг хураах хуулийн үндэслэл журмыг хууль тогтоомжид нарийвчлан авч үзэж үндэслэлийг нь зөрчлийнх нь шинж байдалд нь нийцүүлэн ялгавартайгаар тодорхойлох шаардлагатай байна.
3.1.4. Онц байдлын тухай /1995/, Дайны байдлын тухай /1998/, Дайчилгааны тухай /1998/ зэрэг хуульд үндэсний болон хүн амын аюулгүй байдлыг хангах, нийгмийн хэв журмыг хамгаалах зайлшгүй шаардлагаар хуульд заасан үндэслэлээр өмчийн хэлбэр харгалзахгүйгээр байгууллага, аж ахуйн нэгж, иргэдийн эд хөрөнгө, тээврийн хэрэгсэл, барилга байгууламж, техник болон хүнс тэжээлийн нөөцийг нөхөх олговортойгоор дайчилж болохыг заасан байна. Засгийн газрын 1999 оны 200 дугаар тогтоолоор хувийн хэвшлийнхнээс дайчлан гаргуулах эд хөрөнгийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үнээр, тээврийн хэрэгслийн үнийг авто тээврийн хэрэгслийн даатгалд даатгуулсан үнээр, бусад эд хөрөнгийн үнийг тухайн үеийн зах зээлийн үнээр тооцож нөхөн төлүүлэхээр тус тус заажээ.
Энэ журам нь зөвхөн Дайчилгааны тухай хуульд заасан нөхцөлд эд хөрөнгийг дайчилсан тохиолдолд нөхөх олговор олгоход хамаарна.
Онц байдлын тухай хуульд үнэ, нөхөн олговор 2-ыг заагаад үнийг зохицуулаагүй орхижээ. Дээрх байдлаас үзэхэд хувийн эд хөрөнгийг дайчлахтай холбогдсон харилцааг хуулиар зохицуулах Үндсэн хуулийн шаардлага тэр бүр хангагдаагүй байна.
3.1.5. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгэх нь өмчийн эрхийг хамгаалах нэг үндэс мөн. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн энэхүү бүртгэлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар эрхэлнэ. Бүртгэлийн байгууллагын эрх зүйн байдлыг хууль болон Засгийн газрын 2001 оны 11 ба 40 дүгээр тогтоолуудаар баталсан тус газрын дүрэм, Улсын бүртгэгчийн ажиллах журам, Үйлчилгээний хөлс, түүнийг захиран зарцуулах журам зэрэг актаар тодорхойлж байна.
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг анх удаа бүртгүүлэх, хувьчлагдсан орон сууцны эрхийн баталгаажуулалт хийлгэхэд тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 172 дугаар зүйлд зааснаар үнийн дүнгийн 0,01 хувиар бодож хураамжийн дээр хөлс давхардуулан авч байгаа нь зохисгүй юм. Зарим үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх гэрээг бүртгэхэд олон янзын татвар хураамж авч байгааг залруулбал зохилтой.
Жишээ Иргэн хүн 15,6 сая төгрөгийн үнэтэй барилгаа анх удаа бүртгүүлэхэд тэмдэгтийн хураамжинд 1560 төгрөг, үйлчилгээний хөлсөнд 10000 төгрөг, нотариатын үйлчилгээний хөлсөнд 2000 төгрөг бүгд 13560 төгрөг, худалдана гэвэл 341600 төгрөг буюу барилгынхаа үнийн 2,3 хувьтай тэнцэх төлбөр төлдөг байна.
Үүнээс гадна үл хөдлөх хөрөнгийн жилийн татварт 0,6 хувиар тооцож 93600 төгрөг төлнө. Түүнчлэн тэр хөрөнгөө заавал хөндлөнгийн байгууллагаар үнэлүүлэх ёстой бөгөөд тэрхүү үнэлгээний байгууллагад багагүй мөнгө төлдөг байна.
Татвар өндөр байгаагаас шалтгаалан иргэд үл хөдлөх хөрөнгөө худалдахдаа ихэвчлэн бэлэглэлийн гэрээгээр халхавчилдаг байна. Сүүлийн 5 жилд бэлэглэх гэрээ 15689, худалдах гэрээ 13860 бүртгэгджээ. Үүнээс үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой татвар хураамж олон, хэмжээ нь ч багагүй байна гэсэн дүгнэлт хийж болохоор байна /Эдийн засгийн эрхийн тусгай багийн тайлан 2001 он/.