Д.Нэргүй Бүртгэлтэй 632000 өрхийн 25 хувь нь газартай болсон

-Монголд газрын харилцааны эрхзүйн орчин хэр зэрэг бүрдсэн гэж бодож байна?

-Ер нь газрын шинэчлэлийн эрхзүйн орчин төлөвшиж эхэлж байна гэж ойлгож болно. Манай улсад газрын харилцаа нь Үндсэн хууль, Газрын тухай хууль, Газрын төлбөрийн тухай хууль, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль, Кадастрын зураглал ба газрын кадастрын тухай хууль, Тариалангийн тухай хууль зэрэг олон эрхзүйн актаар зохицуулагдаж байна. Эдгээр хуулиуд нь өөр өөрийн тодорхой зорилтуудыг агуулсан байдаг. Тухайлбал, Газрын тухай хууль гэхэд газрыг иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад эзэмшүүлэх, ашиглуулах болон түүнтэй холбогдох бусад харилцааг зохицуулж байхад Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль нь Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх, түүнтэй холбогдон үүсэх харилцааг зохицуул-сан байх жишээтэй.

Газрын харилцаанаас ангид нэг ч иргэн, аж ахуйн нэгж, албан байгууллага гэж байдаггүй учир иргэн бүр газрын харилцааг зохицуулсан эрх зүйн баримт бичгүүдийг сайтар судалж, амьдрал ахуй, ажил албандаа ягштал хэрэгжүүлэх нь ард иргэд, аж ахуйн нэгж, албан байгууллагын чухал үүрэг гэдгийг зориуд хэлэхийг хүсэж байна.

-Монгол Улсын Ерөнхийлөгч сүүлийн үед газрын шинэчлэлийн асуудалд нэлээд анхаарал хандуулж байна. Энэ тухайд…?

-Монгол Улсын Ерөнхийлөгч Н.Энхбаяр 2000 оны сүүлчээр газрын харилцааны асуудал хариуцсан төрийн захиргааны төв байгууллага, агентлагийн удирдлагуудыг хүлээн авч уулзан газрын шинэчлэлийн явц байдалтай танилцаж, санал бодлоо солилцож, тэдэнд үүрэг чиглэл өгсөн. Мөн аймаг орон нутагт ажиллах, иргэдийн амьдрал ахуйтай танилцах үедээ газрын шинэчлэлийн явц байдалтай байнга танилцаж, санал бодлоо хуваалцан үүрэг чиглэл өгсөн болохоор газрын шинэчлэл Ерөнхийлөгчиин байнгын анхааралд байгаа гэж ойлгож болно. Ерөнхийлөгчмаргааш нийслэлийн зарим дүүргийн газрын албаны ажил, газрын шинэчлэлийн явц байдалтай газар дээр нь очиж танилцана. Газрын шинэчлэлийн бодлого хэрэгжих явцад үүнтэй холбоотой тулгамдсан олон асуудлууд өнөөгийн амьдралаас урган, гарч, түүнийг шийдвэрлэн зохицуулахад төр, засгийн зөв бодлого, оновчтой зохицуулалт, эрдэмтэн мэргэдийн оюун ухаан, ард иргэдийн идэвхтэй оролцоо, санал бодол чухал байна. Мөн иргэдэд газар өмчлүүлэх хуулиар зөвшөөрсөн үндсэн хувилбаруудаас гадна газрыг эрхийн бичгээр өмчлүүлэх бас нэг өөр хувилбар, үзэл баримтлал ч яригдах боллоо.

-Ер нь газар өмчлөлийн явц ямар байна вэ?

-1992 онд батлагдсан Монгол Улсын шинэ Үндсэн хуульд газрыг зөвхөн Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлж болохоор эрхзүйн зохицуулалт хийж, 2003 оны тавдугаар сарын 1-нээс иргэдэд газар өмчлүүлэх түүхэн үйл явц эхэлсэн. Энэхүү түүхэн үйл явц эхлээд дөрвөн жил болох хугацаанд 2007 оны тавдугаар сарын 1-ний байдлаар 155000 иргэн өөрийн өмчийн газартай болсон байна. Өнгөрсөн оны 12 дугаар сарын 31-ний байдлаар манай улсад 632000 өрх бүртгэгдсэн бөгөөд түүний 25 орчим хувь нь өөрийн өмчийн газартай болсон гэсэн үг. Гэхдээ хувьчлалын явц нь хот суурин, аймаг орон нутагт харилцан адилгүй, аймаг орон нутагт 23 хувьтай, хотод 27 хувьтай байна. Үнийн дүнгээр илэрхийлбэл 500 орчим тэрбум төгрөгний үл хөдлөх хөрөнгө иргэдэд өмчлөгдөн очсон гэж мэргэжлийн байгууллагууд тооцсон байдаг.

Ер нь Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулиар бол иргэдэд үнэгүй, давуу эрхээр, дуудлага худалдаа гэсэн гурван хувилбараар гэр бүлийн хэрэгцээний болон аж ахуйн зориулалтаар газрыг өмчлүүлэхээр хуульчилсан байдаг.

Тэгвэл өнөөдрийн байдлаар 50 гаруй иргэн 13000 гаруй га газрыг давуу эрхээр, 20 гаруй иргэн зургаа орчим га газрыг дуудлага худалдаагаар өмчилж аваад байна гэсэн мэдээ бий.

-Газар өмчлөлийн явц удаашралтай байна гэж мэргэжлийн байгууллагынхан дүгнээд байгаа. Энэ юунаас болж байгаа гэж бодож байна?

-Удаашралтай байна гэдэгтэй санал нэг байна. Газар өмчлөл удаашралтай байгааг нотлох хэдэн тоо хэлье. Иргэдэд газар өмчилж эхэлсэн 2003 онд 22000 иргэн газраа өмчилж авсан бол 2004 онд 43000, 2005 онд 70000, 2006 онд 17000 иргэн газраа өмчилж авсан гэсэн тоог манай мэргэжлийн байгууллага гаргасан байдаг юм.

Газрын өмчлөл удаашраад байгаа хэд хэдэн учир шалтгаан байна. Юуны өмнө газар өмчлөх хугацааг 2008 оны тавдугаар сарын нэгэн хүртэл сунгасан. Бидний монголчууд тайван аажуу ард түмэн учраас хугацаа болоогүй байна гэсэн сэтгэлгээгээр алгуурлаж байгаа тал байх шиг байна. Тэгж болохгүй л дээ. Сунгасан хугацаа дуусахад ганцхан жил л үлдээд байна. Иргэддээ боломж олгож хоёр дахь удаагаа газар өмчлөх хугацааг сунгасан .

Монгол Улсын Ерөнхийлөгч иргэн бүрт газар өмчлүүлэх тухай саналыг дэвшүүлээд багагүй хугацаа өнгөрч байна. Төрийн тэргүүнийг хөдөө орон нутагт ажиллаж, ард иргэдтэй уулзаж байхад иргэн бүрт газар өмчлүүлэх талаар хүмүүс санал бодлоо олон хурал уулзалт дээр хэлж байдгийг бид анзаарахгүй өнгөрч болохгүй. Монгол Улсын иргэн бүрт газар өмчлүүлэх боломж ч манай улсад бүрэн бий. Ийм учраас иргэн бүрт газар өмчлүүлэх эрхзүйн орчныг шинээр бүрдүүлэх нь газрын шинэчлэлийг эрчимжүүлэх арга зам яах аргагүй мөн.

Нөгөө талаас газар өмчлөл удаашралтай байгаа нь манай зарим иргэдийн хариуцлагагүй байдалтай ч бас холбоотой. Газар өмчлөн авахаар өргөдөл гаргагч иргэдийн зарим нь хууль бусаар газар эзэмшсэн, бичиг баримтын зөрчилтэй, бүрдэл болоогүй дутуу материал ирүүлж байгаагаас тэдгээрийг хянан нягтлах, зөрчлийг арилгуулах шаардлагын үүднээс ажил сунжирч цаг алдаж байгааг үгүйсгэх аргагүй.

-Иргэд маань өмчилж авсан газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулж, амьдрал ахуйгаа хэр зэрэг өөд татаж байна. Энэ талаар тооцоо судалгаа байна уу?

-Манай иргэд өмчилж авсан газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулж, амьдрал ахуйгаа хэрэг зэрэг өөд татаж байна гэвэл өөр дүр зураг харагдаж байгаа юм.

Газрын харилцаа, геодези, зураг зүйн газраас гаргасан албан ёсны мэдээгээр бол 3000 орчим иргэн өмчилж авсан газраа арилжааны банкуудад барьцаалж зээл авсан байдаг юм билээ. Энэ нь хэдийгээр хангалттай үзүүлэлт биш боловч иргэд маань газрыг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж эхэлж байгаа, түүний үр дүнг нь үзэж, мэдэрч байгаа анхны бодит алхам гэдэг утгаараа чухал ач холбогдолтой. Ер нь гадаад улс орнуудын газрын шинэчлэлийн туршлагыг судалж үзэхэд хэдэн арван жил үрГэлжилж, үр дүн нь эерэг, сөрөг янз бүр гарсан байдаг л даа. Тэгэхлээр Монголд дөрвөн жилийн хугацаанд багагүй ахиц дэвшил гарсан гэж ойлгож болно.

Ер нь манай иргэд өмчилж авсан газраа үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгүүлж, хууль ёсны өмчлөгч болохоо баталж, нотолсноор өмчилж авсан газраа эдийн засгийн эргэлтэд оруулах эрхзүйн үндэс бүрдэх учиртайг онцгой анхаарах хэрэгтэй. Мэргэжлийн байгууллагын гаргасан судалгаагаар газар өмчилж авсан 155 мянган иргэний дөнгөж 20000 нь өмчилж авсан газраа үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгүүлсэн байдаг юм билээ. Тэгэхлээр үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлд бүртгүүлж баталгаажуулах ч жил нэн удаашралтай байна гэсэн үг.

Монгол Улсын Их Хурлаас газар өмчлөлтэй холбогдуулан Үл хөдлөх хөрөнгийн татварын тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулж, хөнгөлөлт үзүүлсэн зрхзүйн 80хйцуулалт хийж өгсөн.

Энэхүү эрхзүйн зохицуулалтын хүрээнд нийслэлд 500 ам дөрвөлжин метр /0.05 га/ газрыг гэр бүлийнхээ хэрэгцээний зориулалтаар эзэмшиж байгаа иргэн жилд 2200 төгрөгийг газрын төлбөрт төлж байхад тухайн газраа өмчилж авснаар жилд 1960 төгрөг газрын татварт төлөхөөр байгаа юм.

Энд нэг зүйлийг тодруулж хэлэхэд газар, газрын хэвлий хоёрыг ялгаж ойлгох хэрэгтэй.

Хуулиар бол газар гэж газрын гадаргуу, түүний хөре, ургамал бүхий орон зайн давхаргыг хамруулан ойлгох учиртай.

Манай иргэд ойлголтын зөрүүгээс болж гэр бүлийн зориулалтаар өмчилж авсан газраа өөр зориулалтаар ашиглах мөнхийн дархан эрхтэй мэт өрөөсгөл ойлгоод байна. Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болдог гэдгийг байнга санаж явахад илүүдэхгүй.

Ийм учраас өмчилж авсан газрыг зориулалтын дагуу ашиглаагүй, хүний эрүүл мэнд, байгаль орчинд сөрөг нөлөөтэй үйл ажиллагаа явуулбал эргүүлж хураах эрх нь хуулиар төрд хадгалагдаж байгаа гэдгийг бас мартаж болохгүй.

-Газрын шинэчлэлийг сайжруулахад цаашид ямар арга хэмжээ авах хэрэгтэй вэ?

-Иргэдэд газрыг өмчилж авах гурван хувилбар байгаа гэж би дээр хэлеэн. Гэтэл сүүлийн үед зарим хүмүүс газрыг эрхийн бичгээр иргэдэд өмчлүүлэх асуудлыг хөндөж санал бодлоо илэрхийлж байна. Судалж үзэх л хэрэгтэй. Гадаад орны туршлагаас үзэхэд үр дүн нь сайн, муу талтай л байдаг юм билээ. Манай зарим иргэд бол эрхийн бичгээр үл хөдлөх хөрөнгө авч, түүний үр дүнд сэтгэл хангалуун биш байдаг. Ийм сөрөг үр дүн газрыг эрхийн бичгээр өмчлөхөд давтагдахгүй гэх баталгаа байхгүй.

Газар өмчлөлийн асуудал бол өөрөө их эмзэг асуудал. Ийм учраас энэ чиглэлийн эрхзүйн зохицуулалтыг цоо шинээр бий болгох шаардлагатай.

Ер нь газрын шинэчлэлийн эрхзүйн зохицуулалгыт улам боловcронгуй болгох хэрэгтэй нь амьдралаас харагдаж байна.

Монгол Улс газрын нөөц ихтэй улс оронд тооцогддог хэдий ч газрын энэхүү нөөцөд түшиглэсэн газар төлөвлөлтийн оновчтой бодлогыг хэрэгжүүлэх хэрэгтэй байна. Газар төлөвлөлтийн бодлого учир дутагдалтайгаас болж газрын маргаан, зөрчил газар сайгүй гарч байгаад дүгнэлт хийж ажиллах хэрэгтэй юм.