Та орон сууцны зээлд хамрагдахад бэлэн үү

Орон сууцны хөнгөлөлттэй зээл тусламжийн хүрээнд зарим хэсэг нь олон орон сууцтай болж зарим нь түүнийг түрээсэлж амьдардаг сестэмд Улаанбаатар хот шилжээд удаж байна. Гэхдээ хүн л болсон хойно үргэлж хүний орон сууцыг түрээсэлж амьдрах нь юу юм. Бага ч гэсэн өөрийн гэсэн орон байртай болохыг хүсэх нь мэдээж. Гэвч орон сууцны үнэ өдрөөс өдөрт нэмэгдсээр байгаа талаар таагүй мэдээлэл цацагдаж үүнийг даган хөөс үүсч байгаа болохоор өөрийн өмчтэй болох иргэдийн хүсэл хясал болон хувирсаар байна.

Орон сууцны үнэ өсч байна гэх мэдээлэл бодит уу, үгүй гэдэгт хяналт тавих ямар ч зохицуулалт алга. Тиймээс иргэд барилгын компани, Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компани, ченжүүдийн хэлснээр орон сууц худалдан авахаас аргагүйд хүрдэг. Уг нь энэ асуудлыг “үнэ зохицуулах хороо” гэж байсан шиг аргаар зохицуулах боломжтой гэж албаныхан үздэг. Гэхдээ орон сууцны үнэ өсөх нь шийдвэр гаргах түвшиний зарим эрхмүүдэд ашигтай байгаа учраас зохицуулах сонирхол бага байна уу гэж харагддаг юм. Түүнээс бүхий л үнэ өртөг, ажлын хөлсийг шингээгээд орон сууцны нэг метр квадратыг нэг сая орчим төгрөгт борлуулах боломжтой гэдгийг Шударга өрсөлдөөн хэрэглэгчийн төлөө газраас тогтоосон билээ. Юутай ч сүүлийн үед иргэдийн орон сууц худалдан авах чадвар буурч байгаатай холбоотой үнэ ч дагаад буурна гэх мэдээлэл гарах боллоо. Гэхдээ энэ мэдээллийг эсэргүүцэх хэсэг байсаар байгаа билээ.

Ингээд өөрийн гэсэн орон сууцтай болохоор зорьж, багахан ч гэсэн хуримтлал үүсгэсэн иргэддээ зориулж дараах мэдээллийг бэлтгэлээ.

 

1.Та хаана хэдэн өрөөтэй орон сууц худалдан авахаар төлөвлөж байгаа вэ? Үүний дагуу судалгаа хийх хэрэгтэй. Ингэхийн тулд зарын сонин, сайт, үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудын мэдээллийг сонирхоорой. Танд гурван өөр үнийн санал ажиглагдах болно. Хамгийн хямд үнэтэй орон сууцны мэдээлэл зарын сайтууд дээр байдаг. Учир нь энд орон сууц борлуулагч этгээд хэн нэгнээр дамжуулалгүй, ямар ч төлбөр төлөхгүйгээр өөрийн зар, мэдээллээ шууд байршуулдаг юм. Дээрх гурван эх сурвалжаас авсан мэдээллийг нэгтгэхэд таны авахыг хүсч буй орон сууцны дундаж үнэ гарч ирэх болно. Ингээд та урьдчилгаагаа бүрдүүлэх хэрэгтэй болж байна.

2.Урьдчилгааг хэрхэн бүрдүүлэх вэ? Засгийн газрын найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээлд хамрагдах хүсэлтэй бол худалдан авахыг хүсч байрныхаа үнийн дүнгийн 30%-иас дээш урьдчилгааг бүрдүүлэх шаардлагатай. Харин арилжааны банкуудын орон сууцны зээлд хамрагдахаар бол орон сууцныхаа үнийн дүнгийн 20 хувийг бүрдүүлсэн байхад хангалттай байдаг.

Урьдчилгаа төлбөр ахиу байх тусмаа орон сууцны зээлд хамрагдах боломж нэмэгддэг. Мөн урьдчилгааг зээлээр бүрдүүлж болохгүйг анхаарна уу. Энэ бол манай залуусын орон сууцтай болох боломжийг хязгаарлаж байгаа нэг шаардлага. Хэрвээ урьдчилгааг та болон таны гэр бүлийн гишүүдийн/аав, ээж, ах, эгч, эхнэр, хүүхэд…/ аль нэг нь зээл авч бүрдүүлсэн бол таны материал буцаагдах эрсдэл нэмэгдэнэ. Одоохон доо Засгийн газрын найман хувийн хүүтэй орон сууцны зээл болон арилжааны банкуудын орон сууцны зээлд хуримтлал үүсгэж чадаагүй залуус хамрагдах ямар ч боломжгүй харагддаг. Цаашдаа энэ нөхцөл шаардлага уярч, залууст байртай болоход хүндрэл учруулахгүй болох байх л гэж найдаж сууна.

3. Зээлд хамрагдахын тулд та тогтвортой ажилтай байх ёстой. Нийгмийн даатгалаа хоёроос дээш жил төлсөн байвал сайн. Ихэнх банкны шаардлагад энэ талаар дурьдсан байгаа. Гэхдээ зарим нэг банкууд нийгмийн даатгал нэг жил төлсөн байхад болно гэсэн байдаг. Нийгмийн даатгал нь таныг тогтвортой ажилтай, байнгын орлоготой гэдгийн тань батлах баталгаа болох юм. Хэрвээ хувиараа бизнес эрхэлдэг бол байнгын орлоготой гэдгээ батлах шаардлага гардаг.

4. Одоо орон сууцаа сонго. Дээрх шаардлагуудыг хангаж байвал орон сууцаа сонгож болно. Гэхдээ банкны тодорхой шаардлагууд байдаг гэдгийг мартаж болохгүй. Юу вэ гэвэл таны сонгосон орон сууцыг улсын комисс хүлээн авсан байх, найман хувьд хамрагдах гэж байгаа бол 80 м.кв-аас доош байх, орон сууцны зориулалттай байх/дээврийн болон зоорийн давхарт байж болохгүй/, зээлийн барьцаанд тавигдаагүй байх гэх мэтийн ерөнхий шаардлагууд байдаг.

5. Банкаа зөв сонгох. Арилжааны банк болгон өөрийн гэсэн шаардлагатай. Мөн хөрөнгийн эх үүсвэрээс хамаарч таны зээлийг шийдвэрлэх хугацаа янз бүр байна. Их хөрөнгөтэй том банк олон зээлдэгчтэй учраас таны зээлийг шийдвэрлэх хугацаа уртасна. Жижиг банкууд асуудлыг хурдан шийдвэрлэдэг боловч шаардлага өндөртэй байдаг. Мөн өөрийн банкаар цалингаа авдаг байх ёстой гэдэг шаардлагыг ихэнх банкууд тавьдаг гэдгийг анхаар.

Тэгээд л ерөнхийдөө банкны эдийн засагчийн үзэмжийн асуудлаар таны ажил бүтэх эсэх нь шийдвэрлэгдэнэ дээ. Зарим эдийн засагчид таныг ч оролцуулалгүйгээр зээлийг тань бүтээгээд өгч байхад зарим нь “би тантай харилцмааргүй байна” гэж шууд хэлэх тохиолдол ч бий. Энд гар хүндрүүлэх асуудал байдаг гэдгийг нуугаад яах вэ. Бүтэн хоёр сар уягдсан ч зээл тань бүтсэнгүй гэж хэлэх тохиолдол бий. Ажлын таван өдөрт л зээлийг тань бүтээгээд өгөх банк байна. Хамгийн гол нь банкаа бас эдийн засагчаа зөв сонгох хэрэгтэй. Уг нь хууль бус зүйл ч гарыг нь хүндрүүлсэн тохиолдолд зээл хурдан бүтдэг болохыг олон жишээнээс харлаа. /Миний байрны зээл бүтээгүй нэг шалтгаан/

6. Банкны үнэлгээ гэх зүйлийг мартаж болохгүй шүү. Таны худалдан авахаар төлөвлөсөн орон сууцыг банк болгон өөрийнхөөрөө үнэлдэг. Жишээлбэл, Баянгол дүүрэгт 26 м.кв-т нэг өрөө орон сууцыг 65.0 сая төгрөгөөр худалдаж авахаар боллоо. Нэг м.кв нь 2.5 сая төгрөг болж байна.

Гэтэл банк тухайн орон сууцны нэг м.кв-г дээд тал нь 2 сая төгрөгөөр үнэлнэ. Өөрөөр хэлбэл банк танд 37 саяас илүү зээл олгохгүй гэсэн үг.

Энэ тоог яаж гаргасан вэ гэвэл таны авах гэж төлөвлөсөн 26 м.кв-т орон сууцыг банк нэг м.кв-г 2 саяар/хамгийн дээд үнэлгээ/ бодож, 52 сая төгрөгөөр үнэллээ. Үүний 30 хувийг та өөрөө төлөх учраас банк үлдэгдэл 70 хувь буюу 37 сая төгрөгийн зээл олгох юм. Ингээд танд үлдэгдэл 28 сая төгрөг хэрэгтэй болж байна. 65 сая төгрөгийн 30 хувь болох 19.5 сая төгрөг байхад хангалттай гэж бодож байтал нэмээд 10 сая төгрөг хэрэгтэй болж байна л даа. Энэ бол орон сууц борлуулагч болон банк хоорондын хамааралгүй ажиллагааны үр дүнд иргэдийн хохирогч болдог хамгийн том жишээ юм. Тиймээс л 30-аас дээш хувийн урьдчилгаа бүрдүүлэх шаардлагатай гээд хэлээд байгаа билээ.    

Энэ бүх шаардлагыг хангаж байна гэж үзвэл орон сууцны зээл хөөцөлдөөд үзэхэд болохгүй зүйл алга. Орон сууцны үнэ тогтворгүй байгаа учраас хямдарч магадгүй гэж хүлээх нэгэн байгаа л байх. Мөн цаашид нэмэгдэхээс нь өмнө байртай болчихьё гэж бодож яваа ч хүн байгаа болов уу. Аль алинд нь зөвлөхөд та 10-20 жил өр төлөх учраас зөв сонголт хийгээрэй.

Л.Тамир

Оллоо.мн